普通人聊家庭资产，大家都会达成一个共识：大半身家都押在房产上。此前一份来自高盛的研报，曾打破了这份固有认知。
这份研究报告《中国居民资产负债表：持续去杠杆背景下从房地产到金融资产的结构性转移》，给出了跨度十年的长期预判：当前国内房产在居民总资产里的比重为52%，等到2035年，这一数值会回落至42%，居民手里的储蓄，会逐步流向股票、保险这类金融资产。
对比2021年楼市热度顶峰与2026年一季度的数据，资产结构的变化一目了然。巅峰时期房产包揽居民总资产67%，现金存款仅占16%，各类金融资产合计15%；四年多过后，房产占比下滑至52%，存款比例攀升至25%，金融资产占比小幅提升至20%。
按照高盛基准情景推演，往后十年，房产占居民总资产比重会回落至42%，股票占比抬升至11%，保险资产占比接近10%，存款规模整体保持平稳。这一结构性转移的背后，是国内房地产行业的深度调整。
那些鬼城，或者没有租户的住宅楼、烂尾的建筑，已经成为这场持续危机的直观隐喻。这削弱了购房者的信心，因为他们担心开发商可能无法交付已经支付了首付的公寓。
于是出现了消费者的信心危机——他们无法信任开发商能够交付已经部分付款的房产。因此需求消失了。
购房者之间缺乏信任，这最终导致了需求下降，进而也导致了价格的向下调整。房地产行业的问题之一在于其快速扩张。
来自写字楼和购物中心等商业地产的销售总值在2021年2月飙升，环比增长了133%。而这些销售的同一数值在2023年7月至8月已经下降至负值，为-1.5%。
2023年7月末至8月初这个夏季的部分问题在于，销售下滑的速度正在加快，与此同时碧桂园遭遇了违约担忧。从恒大违约并最终申请破产，到碧桂园的债务重组，涟漪效应正在整个经济和股市中扩散。
恒生中国内地地产指数相当清晰地展现了这段艰难时期，自2020年1月该行业见顶以来出现了陡峭下滑。华尔街分析师下调了对中国的预测。
例如巴克莱将其对2023年GDP的预期从9%下调至4.5%。官方统计数据显示，房地产行业仅占整体GDP的6-7%。
但像肯·罗格夫这样的经济学家估计，所有房地产投入和供应链占整体GDP的比例高达30%。早在2014年，火热的住房市场就开始降温，销售减少、价格下跌、开发放缓。
与2014年的情况相比，现在的情况相当不同，那时只是放缓，并没有大量私营开发商违约的浪潮。这一次，开发商开始转向离岸的国际债券市场，以及地方政府新的项目，预期会看到未来数十年的巨大增长。
其中一部分是可以从地方政府那里购买土地，然后把在土地上建成的这些房产卖给民众，其中涉及大量融资。恒大是2021年违约的一家显眼的房地产开发商，即未能偿还账单，甚至错过了偿还的宽限期窗口。
碧桂园是另一家私营房地产开发商，在其还债能力承压的迹象显现后引起了投资者的关注。2023年10月18日，该公司未能支付1500万美元的款项。
该公司拥有近110亿美元的离岸债券，并且提到预计将无法履行所有离岸债务义务。根据标普全球评级，2022年共有26家房地产开发商遭遇了困境事件。
这些违约在2023年有所缓解，因为其中几家公司能够将债务到期日推迟到2024年末。房地产行业在未来几年的萎缩确实会对重工业、对全球大宗商品市场产生巨大影响，因为将会有更少的钢铁需求，更少的水泥被使用，更少的玻璃等等。
国际货币基金组织下调了对2024年的全球增长预测，并将房地产危机列为一个重要原因。国际货币基金组织表示，消费者信心和投资的减弱对全球经济构成\"重大风险\"。
此前，央行和政府官员出手提振房屋销售，将首次购房者的最低首付比例降至20%，二次购房者降至30%。官员们也开始鼓励贷款机构降低现有按揭贷款的利率，所有这些都是为了提振房产销售。
所有这些实际上都是为了刺激房屋销售，提高对公寓的需求。而在这两项策略上，政府迄今为止只取得了部分成功。
私营开发商和国有开发商之间存在关键差异。私营开发商更多地从国际市场为自己融资，向全球投资者发行债券以资助其扩张，而国有主导的开发商更多地从国内融资。
这一现象正是在2021年和2022年上演的，当时私营企业的违约金额激增354亿美元，而其国有对应企业的违约金额下降至1.9亿美元。国有主导的开发商也面临越来越大的压力，筹集资金也面临更加困难的时期。
回到这场资产结构调整，居民财富从房产转向金融资产是长期大势，但多重本土约束会拉长调整周期。房产占比回落是长期确定的大趋势，但调整周期远长于海外机构测算的节奏，震荡缓慢下行会是常态，不存在快速置换资产的行情。
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